Nordmenn elsker hytteliv, og folk flest gjør sine største investeringer i egen bolig og fritidseiendom. Da er det heller ikke så rart at ansvar for feil og mangler etter salg av fast eiendom er et gjennomgående tvistetema. Så hva gjør du, når drømmehytta er overtatt, men så oppstår problemene?
Har du kjøpt ny eller brukt hytte?
Når du som forbruker kjøper hytte, vil kjøpet på samme måte som ved kjøp av annen bolig, reguleres av avhendingsloven eller bustadoppføringsloven. Det avgjørende for hvilken lov som kommer til anvendelse, er hvorvidt eiendommen er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Bustadoppføringsloven vil gjelde i de tilfeller det inngås avtale med entreprenør eller utbygger om oppføring av ny hytte – altså hvor eiendommen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Ved kjøp av brukt hytte vil det derimot være avhendingsloven som gjelder, enten du kjøper fra næringsdrivende eller privatpersoner.
Når foreligger mangel?
Hvilke rettigheter du som kjøper har ved avtalebrudd fra selgers side er noe forskjellig etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven. Etter bustadoppføringsloven gjelder forskriftsmessige kvalitetskrav for nybygg, og forbrukervern er sentralt. Kvaliteten på materialene skal være av normal god kvalitet, og utførelsen skal være fagmessig utført i henhold til alminnelig god byggeskikk. Avvik fra dette er ofte enkelt å konstatere, og vil fort utgjøre mangel.
Avhendingsloven åpner på den annen side for at selger kan selge boligen «som den er», noe som også inntas i alle standardkontrakter om salg av fast eiendom. Dette innebærer at kjøper som utgangspunkt overtar boligen med ansvar for de eventuelle mangler som måtte foreligge. For at kjøper likevel skal kunne fremsette krav som følge av mangler i disse tilfellene, må eiendommen enten være i vesentlig dårligere stand enn det som måtte forventes, eller selger må ha holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger.
Hvorvidt en eiendom er i vesentlig dårligere stand enn det som måtte forventes ut i fra kjøpesum og øvrige forhold, beror på en konkret vurdering av kvalitative og kvantitative avvik. Det kvantitative vesentlighetskravet anses oppfylt dersom utbedringskostnadene utgjør minst 5-6 % av kjøpesummen, mens andre forhold vil kunne tilsi at det kvalitative elementet ikke er oppfylt. Man vil for eksempel ikke kunne forvente at en eldre hytte tilfredsstiller dagens byggtekniske krav, og det er forskjell på om en eiendom er solgt som oppussingsobjekt eller nyrenovert.
Ved opplysningssvikt er terskelen for å konstatere mangel lavere, men det må likevel dreie seg om omstendigheter av en viss betydning. Ved uriktige opplysninger må man dokumentere avviket mellom det opplyste og det faktiske, mens ved tilbakeholdte opplysninger må man også sannsynliggjøre at selger måtte være kjent med forholdet.
Mangelsvurderingen beror på forholdene på overtakelsestidspunktet, ikke etterfølgende utvikling.
Hva må du gjøre?
Som kjøper har man en undersøkelsesplikt. For å unngå å tape eventuelle krav overfor selger er det derfor viktig å foreta grundige undersøkelser i forbindelse med overtakelse og innflytting.
Uavhengig av om eiendommen er solgt under bustadoppføringsloven eller avhendingsloven er det viktig at du handler raskt og henvender deg til selger dersom eiendommens tilstand ikke tilsvarer det du forventet. Regelverket stiller nemlig krav til at det må reklameres innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget feilen.
Hva som anses «innen rimelig tid» må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet, men Høyesterett har uttalt at det bør reklameres innen 2 til 3 måneder fra forholdet ble oppdaget. Med mindre det foreligger spesielt kritikkverdige forhold er den absolutte reklamasjonsfristen fem år, noe som innebærer at det er for sent å reklamere om du oppdager mangler etter dette.
Reklamasjonen bør av dokumentasjonshensyn være skriftlig, og skal sendes til selger, og eventuelt selgers forsikringsselskap (eierskifteforsikring).
Innholdsmessig må reklamasjonen informere om at avtalebrudd gjøres gjeldende, og hva slags mangel det er snakk om. Det er i første omgang ikke nødvendig å opplyse om hvilke krav man gjør gjeldende, og man trenger heller ikke å ha full oversikt over mangelens omfang. Dette kan man etter en såkalt nøytral reklamasjon utrede nærmere ved hjelp av fagkyndige.
Reklamasjonen bør oppfordre selger til å redegjøre for om han vil foreta retting, og gi en rimelig frist for tilbakemelding.
Hva kan du kreve?
Dersom det rettslig sett foreligger mangler ved hytta, som eksempelvis skadedyr, fuktskader, arealavvik eller dårlig håndverkerarbeid, og dette ikke skyldes kjøper eller forhold kjøper har risikoen for, kan man som kjøper kreve retting, prisavslag, erstatning eller i ytterste konsekvens heving. Dersom kjøpesummen ikke er overdratt kan det også være aktuelt å holde tilbake deler av denne til sikkerhet for kravet.
Retting
Foreligger det en mangel kan du som kjøper kreve at mangelen rettes. Selger/entreprenøren vil også kunne tilby retting etter en reklamasjon, og som kjøper må man godta dette med mindre det vil medføre urimelig ulempe, eller kjøper har annen særlig grunn til å motsette seg rettingen.
Retting skal skje innen rimelig tid og for selgers/entreprenørens regning. Dette forutsetter at kjøper gir melding om kravet om retting sammen med reklamasjonen over mangelen, eller innen rimelig tid etter dette.
Prisavslag
I de tilfeller mangelen ikke blir rettet kan kjøper kreve prisavslag, med mindre kjøper urettmessig har avvist retting.
Prisavslaget skal tilsvare kostnadene ved å få mangelen rettet. I de tilfeller utbedringskostnadene blir urimelig høye sammenliknet med betydningen mangelen har for forbrukeren, skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjonen som mangelen medfører.
Heving
Heving er den mest inngripende rettigheten man har, da det innebærer at kjøpet annulleres og ytelsene tilbakeføres. For at man som kjøper skal kunne heve kjøpsavtalen må det foreligger en eller flere mangler som sammen eller alene utgjør et vesentlig avtalebrudd.
Tilbakeholdsrett
Dersom man som kjøper har krav som følge av mangel, kan man holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for sikring av at kravet dekkes.
Har du behov for juridisk bistand?
Det vil være hensiktsmessig å la seg bistå av advokat i de tilfeller man har kjøpt en hytte, eller annen bolig, med feil eller mangler. Dette for å få en profesjonell rettslig vurdering av din posisjon, samt bistand i videre saksgang. Eiendomstvister omfatter store verdier, og erfaringsmessig vil du komme klart bedre ut av saken dersom du benytter deg av advokatbistand.
Ved eiendomstvister kan du få dekket store deler av kostnader til advokat ved hjelp av rettshjelpsdekning under din bolig- eller innboforsikring. Forsikringsselskapet dekker normalt inntil kr 100 000 av kostnadene til juridisk bistand. Egenandelen utgjør vanligvis et grunnbeløp på kr 4 000, og deretter fordeles kostnadene med 80 % på forsikringsselskapet og 20 % på deg. Dersom kostnadene overstiger forsikringsselskapets tak, må du dekke resten selv.
Lynx Advokatfirma kan bistå med følgende:
- Vurdering av mangelskrav
- Utarbeidelse av reklamasjon
- Forhandlinger
- Prosess for domstolene
