Heving av leiekontrakt

Estate skriver om en fersk dom fra Sør- Trøndelag tingrett der vår klient Norli vant frem med et krav om å heve leiekontrakten på Malvik kjøpesenter, som følge av lav utleiegrad. Se artikkelen (krever innlogging) på Estatenyheter.no her.

I dommen forutsettes det at utleier av lokaler på kjøpesentre må sikre tilstrekkelig høy utleiegrad for å sikre at de overholder sine kontraktsrettslige forpliktelser overfor øvrige leietakere. Som følge av koronakrisen er det en rekke leietakere som sliter med å videreføre driften. Basert på denne dommen risikerer utleier krav fra de resterende leietakere om utleier ikke «gjør det de kan»  typisk i form av leiereduksjon til de leietakere som trenger dette for å videreføre driften.

Hovedforhandling er avholdt før koronakrisen var et faktum, men synes å gi gode løsninger også nå. Så lenge det ikke er mulig å få inn nye leietakere bør utleier gjøre en reell innsats for å sikre eksisterende leietakere med svak økonomi, for å unngå at leietakere med sterkere økonomi hever eller fremsetter krav om prisavslag.

Tingretten har i dommen lagt til grunn at utleier av lokaler i et kjøpesenter er forpliktet til mer enn å bare sikre leietaker «et tak over hodet», som det fremgår av dommen:

Den avtalte leien og de øvrige vilkårene i leiekontrakten var et resultat av forhandlinger mellom partene basert på den forutsetning at lokalet befinner seg i et fungerende kjøpesenter med andre forretningsdrivende som tiltrekker seg kunder, herunder andre butikker, kiosk, kafé mv. Det ble avtalt en leieperiode på 5 år, uten rett til oppsigelse. Fremleie kan ikke skje uten samtykke fra utleieren, jf kontraktens punkt 13. På denne bakgrunn kan Chester AS sin forpliktelser etter kontrakten ikke begrenses til å stille butikklokalet til disposisjon og sørge for teknisk drift av fellesarealene. I sin ytterste konsekvens, ved avvikling av alle andre butikker og tjenestetilbud enn Norli sin forretning, ville det være innlysende at Norli ikke lenger ville være bundet til leiekontrakten, da det etter sitt innhold ikke lenger vil være et kjøpesenter (…) Å sørge for at kjøpesenteret fortsatt er et senter med et minimum av leietakere med kommersiell aktivitet må være en naturlig del av deres ytelse etter kontrakten.

Tingretten har også lagt til grunn at utleier har en plikt til å tilpasse seg konkrete markedssituasjoner slik:

Markedssituasjonen for utleie av lokaler til butikker, cafeer, kiosker og andre tjenesteytere som tradisjonelt befinner seg i et kjøpesenter kan naturligvis gjøre det vanskelig, men utleier kan tilpasse seg markedet og skaffe leietakere ved å gå ned i pris, avtale omsetningsbasert leie mv.

I denne saken la tingretten etter en konkret vurdering til grunn at en ledighetsgrad på i overkant av 40% utgjorde et vesentlig mislighold slik at Norli har rett til å heve leiekontrakten.

Dommen er konkret begrunnet og ikke- rettskraftig. Vår vurdering er imidlertid at utleier på kjøpesenter sterkt bør vurdere å gi leiereduksjon ikke bare av dugnadsånd, men også fordi de ellers risikerer å miste leieinntekter fra de gjenværende leietakerne.