Partner, Advokat
Fast eiendom – for privatpersoner
Vi har lang erfaring med å bistå privatpersoner med rådgivning og tvisteløsning innen plan- og bygningsrett, eiendomsutvikling, kjøp og salg av eiendom, oppføring av bolig, entreprise, utleie, servitutter, eiendomsskatt, ekspropriasjon, skjønn og grunnerverv.
Når huset du har kjøpt er fullt av mugg, vil du gjerne fikse med det samme. Du kaller inn håndverkere, og noen måneder senere sender du regningen til selger. Da har du gått i begge de to vanligste fellene kjøpere kan gå i.
Oppdager du en slik mangel, krever loven at du reklamerer til selger innen rimelig tid. Du trenger ikke vite alt om skaden. Det viktige er at du skriftlig gir beskjed om hva du har oppdaget. Uten slik reklamasjon kan du miste rett til prisavslag, erstatning eller hevning.
Den andre fellen er at du ikke må utbedre før selger har fått anledning til å rette. Glemmer du dette, kan du miste retten til kompensasjon. Det beste du kan gjøre, er at du straks sender skriftlig beskjed til selger om hva du har oppdaget, samtidig som du setter en frist for ham til å utbedre. Da har du unngått begge fellene. Dersom selger nekter å ta ansvar, har det oppstått en tvist. Da vil forsikringsselskapet ditt vanligvis dekke advokatregningen din mot en egenandel.
Nordia Law bistår også deg som blir utsatt for et inngrep (ekspropriasjon eller fredning) av din eiendom. Du har da krav på erstatning for det økonomiske tap du påføres som følge av ekspropriasjonen.
I samsvar med skjønnslovens regler plikter eksproprianten (det offentlige) å dekke dine utgifter til juridisk og sakkyndig bistand.
Vi kan bistå deg med blant annet følgende i slike saker:
- Vurdering av om grunnlag for ekspropriasjon foreligger
- Utarbeidelse av erstatningskrav for det økonomiske tap som følge av inngrepet/grunnavståelse.
- Utenrettslige forhandlinger med tiltakshavere/utbyggere og utarbeidelse av grunneieravtaler.
- Gjennomføring av skjønnsprosess, om partene ikke kommer frem til minnelig ordning
Ofte stilte spørsmål
-
Når må jeg reklamere hvis jeg oppdager mangler ved en bolig?
Loven sier at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Hva som er rimelig tid, vurderes konkret, men reklamerer du innen 2 måneder vil du i de aller fleste tilfeller være innenfor.
Den første reklamasjonen trenger ikke være så konkret. Det viktige er bare at du skriftlig varsler at du har oppdaget et forhold som du mener er en mangel.
Senere må du følge opp med en mer spesifisert reklamasjon. Da kan du typisk legge frem en rapport fra en takstmann.
-
Hva er hevd?
Den som i 20 år bruker en fast eiendom eller en del av en fast eiendom som en eier, kan faktisk bli eier ved hevd. Vilkåret er altså at han virkelig tror at han er eier. Det kalles krav om god tro.
På samme måte kan du hevde en bruksrett. Har du i 20 år hatt båtplass på naboens eiendom, og du faktisk tror at du har rett til det, kan du ha hevdet rett til båtplass.
For løsøre er hevdstiden 10 år.
For rett til bruk av annen manns eiendom som ikke viser seg ved en fast innretning, er hevdstiden 50 år. Det siste gjelder typisk at du går over svabergene til naboen i den tro at du har en veirett der. Du har ingen innretning som viser din rett, og da må du benytte den i 50 år før det er aktuelt med hevd av veirett.
-
Kan vi stole på det som er tinglyst?
Ja, rettigheter til fast eiendom som er tinglyst hos Statens Kartverk gir en sterk rett. Har du tinglyst på naboeiendommen at du skal ha rett til båtplass der, skal det veldig mye til for at naboen skal kunne nekte deg slik rett. Det gjelder selv om du ikke har benyttet den på lenge.
Likevel er det ikke alltid at det som er tinglyst vil gjelde. Et typisk eksempel er det gamle ekteparet der bare mannen ble tinglyst som eier. Det er ikke tvilsomt at kona kan være medeier likevel.
-
Dekker forsikringen advokatutgifter?
For privatpersoner gir en vanlig forsikring vanligvis dekning av advokatutgifter dersom du kommer opp i en tvist om fast eiendom.
Forsikringen dekker vanligvis inntil NOK 100.000,- i advokatutgifter. Egenandelen utgjør vanligvis NOK 4.000,- + 20% av overskytende.
-
Hva betyr det at jeg har kjøpt en eiendom «som den er»?
Det er ikke ulovlig å selge en eiendom som er i dårlig stand. Det viktige er at selgeren er helt ærlig om eiendommens tilstand. Kjøper du en eiendom «som den er», aksepterer du at eiendommen er som den er, også med avvik fra topp stand.
I dag selges omtrent alle eiendommer «som den er». Vær oppmerksom på at den likevel kan ha mangler som kan gi deg krav på prisavslag, erstatning eller hevning av kjøpet.
Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente, eller dersom selgeren har gitt gale eller mangelfulle opplysninger, kan du likevel gjøre en mangel gjeldende.
-
Kan jeg holde tilbake kjøpesummen?
Dersom du oppdager en mangel allerede før overtakelsen av en fast eiendom du har kjøpt, har du rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet ditt bli dekket. I et slikt tilfelle gir du skriftlig beskjed til eiendomsmegler samtidig som du reklamerer over det du mener er galt med eiendommen.
Det kan være fornuftig at du rådfører deg med en advokat i forhold til om denne konkrete mangelen gir grunnlag for å holde tilbake deler av kjøpesummen.
-
Kan jeg bruke bil på en gammel kjerrevei?
En veirett over en annen manns eiendom kalles en servitutt. Det følger av loven at en servitutt skal tolkes etter «tida og tilhøva». Det betyr at om du har en tinglyst rett til å kjøre over naboens tomt med hest og kjerre, vil dagens tolkning gjerne tilsi at du kan bruke bil. Naboen må altså forvente at man i dag bruker bil istedenfor hest.
Derimot går det en grense for hva naboen må finne seg i. Det er ikke sikkert at servitutten kan tolkes så utvidende at du kan kjøre en trailer der.
-
Når må jeg reklamere på en dårlig håndverker?
Det finnes en egen lov som beskytter forbrukere når de kjøper tjenester fra håndverkere. For at du skal ha noen rettigheter når arbeidet er dårlig utført, er det helt avgjørende at du reklamerer innen rimelig tid.
I første omgang trenger du bare å melde fra at noe er galt og at du reklamerer. Reklamasjonen trenger ikke å gi alle svar på hva som er galt. Men en slik reklamasjon må altså gis innen rimelig tid.
Høyesterett har uttalt at innen rimelig tid for forbrukere i slike saker er omtrent innenfor 2 måneder.